Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, das ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes, stark sanierungsbedürftiges Parkhaus betrifft. Die klagende Teileigentümerin wehrt sich gegen einen Mehrheitsbeschluss, mit dem aus Sicherheitsgründen ein Nutzungsverbot für das Parkhaus verhängt worden ist, ohne dass eine Sanierung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehen ist.

Sachverhalt:

Drei der insgesamt elf Ebenen des über 40 Jahre alten Parkhauses stehen als eigene Teileigentumseinheit im Sondereigentum der Klägerin. Sie vermietet ihre Einheit an ein benachbartes Hotel. Im Übrigen ist das Parkhaus seit Jahren außer Betrieb. Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die Ebenen, die zu der Einheit der Klägerin gehören, nicht mehr genutzt werden dürfen. Vor dem Hintergrund, dass die Gemeinschaft eine Sanierung bereits zu einem früheren Zeitpunkt abgelehnt hatte, wurde der Klägerin gestattet, die brandschutztechnischen Mängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen; erst nach Vorlage entsprechender Nachweise sollte sie die Nutzung wieder aufnehmen dürfen.

Bisheriger Prozessverlauf:

Die Beschlussmängelklage der Klägerin hat das Amtsgericht abgewiesen. Ihre Berufung war erfolglos. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision will die Klägerin erreichen, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird.

Das Landgericht (LG München I, ZWE 2021, 170 ff.) meint, die Gemeinschaft habe aus Gründen der Verkehrssicherheit ein Betretens- und Nutzungsverbot beschließen dürfen. Die Wohnungseigentümer hätten tätig werden müssen, nachdem ihnen das Schreiben des Bauordnungsamts und ein Gutachten über Brandschutzmängel des Parkhauses vorgelegen hätten. Normalerweise sei eine Wohnungseigentümergemeinschaft zwar verpflichtet, einen gefahrenträchtigen Zustand zu beheben. Hier sei das Parkhaus aber zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört, weil dem Verkehrswert von ca. 3,6 Mio. € Sanierungskosten von ca. 4,9 Mio. € gegenüber stünden. Deshalb schließe § 22 Abs. 4 WEG aF (jetzt § 22 WEG) eine Verpflichtung zum Wiederaufbau aus. Diese Norm sei auch dann anwendbar, wenn der Zustand des Gebäudes auf einer mangelnden Instandhaltung beruhe; nach bestrittener, aber zutreffender Ansicht komme es auf die Ursache der Baufälligkeit nicht an.

Dagegen hält die Klägerin den Beschluss für nichtig. Er greife in ihr unentziehbares Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ein und hindere sie daran, mit ihrem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Die von ihr genutzten Ebenen wiesen keine Brandschutzmängel auf. Außerdem bestehe weiterhin eine gemeinschaftliche Sanierungspflicht der Wohnungseigentümer. Denn „zerstört“ im Sinne des § 22 Abs. 4 WEG aF werde ein Gebäude nur durch plötzliche und unvorhergesehene Ereignisse (wie Brand, Erdbeben oder Überflutung), nicht jedoch durch unterlassene Instandhaltung. Den Mehrheitseigentümern gehe es vornehmlich darum, den Abriss des Parkhauses zu erzwingen.

Vorinstanzen:

AG Augsburg – Urteil vom 24. Mai 2017 – 31 C 4282/16 WEG

LG München I – Urteil vom 7. Oktober 2020 – 1 S 9173/17 WEG

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 13 Abs. 1 WEG aF (= § 13 Abs. 1 WEG nF):

„Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“

§ 21 Abs. 3 WEG aF (vgl. § 19 Abs. 1 WEG nF):

„Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.“

§ 22 Abs. 4 WEG aF (= § 22 WEG nF):

„Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.“

Karlsruhe, den 26. Juli 2021

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