Die bayerische Landeshauptstadt verfügt über eine besondere Anziehungskraft. Durch den seit Jahren hohen Zuzug besteht unvermindert Bedarf an zusätzlichem Wohnraum, das Angebot hält jedoch nicht damit Schritt. Auch aufgrund fehlender Grundstücke ist es schwierig, über Neubauten in absehbarer Zeit für eine deutliche Entlastung zu sorgen. Die Folge: Ein äußerst angespannter Wohnungsmarkt mit den bundesweit höchsten Wohnungsmieten und -preisen sowie ein kaum wahrnehmbarer Leerstand. Der neue „City Report 2018 – Wohnungsmarkt München“ des Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate wirft einen Blick auf diesen Markt.
„Im gesamten Stadtgebiet ist ein hoher Marktdruck zu spüren. Einerseits sind natürlich die zentralen Lagen gefragt, aber auch in den Randlagen übertrifft die Nachfrage das Angebot in der Regel deutlich“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher, Co-Head Residential Investment von BNP Paribas Real Estate. „Das hohe Mietniveau in München ist hinlänglich bekannt und kann in allen Wohnlagen beobachtet werden. Mit im Schnitt 21,90 Euro pro Quadratmeter in den sehr guten und 20,80 Euro pro Quadratmeter in den guten Lagen knacken mittlerweile gleich zwei Lageklassen die 20-Euro-pro-Quadratmeter-Marke. Auch Teilbereiche der durchschnittlichen Lagequalitäten liegen mit 19 Euro pro Quadratmeter im Mittel nur knapp darunter. Und an den einfachen Standorten sind mit durchschnittlich 17,70 Euro pro Quadratmeter ebenfalls kaum günstige Wohnungen zu finden“, ergänzt Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment von BNP Paribas Real Estate. Die spezielle Situation Münchens werde im Vergleich zu den übrigen A-Städten besonders deutlich: Der Durchschnittswert für den Gesamtmarkt liegt mit rund 20,60 Euro pro Quadratmeter auf einem sehr hohen Niveau. Erst mit großem Abstand folgen Frankfurt (15,20 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (15,70 Euro pro Quadratmeter) auf den weiteren Plätzen.
Auch bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen liegt München im bundesweiten Vergleich mit rund 7.000 Euro pro Quadratmeter im Schnitt auf dem ersten Rang. Eine Wohnung in guter oder sehr guter Lage kostet durchschnittlich rund 7.300 beziehungsweise 8.300 Euro pro Quadratmeter – in exklusiver Mikrolage wird die Grenze von 10.000 Euro pro Quadratmeter immer öfter überschritten. Die höchsten Angebotspreise sind dabei vor allem in den zentralen Vierteln (Maxvorstadt, Schwabing) und östlich des Englischen Gartens zu beobachten. Zudem falle auf, dass die mittleren Angebotspreise der einfachen und durchschnittlichen Lagen mit etwa 6.300 bis 6.400 Euro pro Quadratmeter fast gleichauf liegen.
Investoren finden laut Analyse am Münchener Wohn-Investmentmarkt grundsätzlich günstige Rahmenbedingen vor, benötigen allerdings oft einen langen Atem. Für Mehrfamilienhäuser ist im gesamten Stadtgebiet ein deutlicher Nachfrageüberhang auszumachen. Vor allem Privatanleger, Stiftungen und Banken sind aktiv, treffen aber nur auf ein sehr begrenztes Angebot. Trotz einer rückläufigen Zahl an Transaktionen ist der Investmentumsatz dennoch um rund elf Prozent gestiegen, wozu die Verkäufe einiger großvolumiger Anlagen genauso beigetragen haben, wie die weiter gestiegenen Preise für Mehrfamilienhäuser. Im Schnitt wurden zuletzt pro verkauftem Objekt rund 9,5 Millionen Euro gezahlt.
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